Chào Luật sư Lâm Đồng. Tôi có một căn nhà chính chủ tại Lâm Đồng. Hiện nay, tôi đang định cư bên Mỹ cùng con trai. Dự định là sẽ không ở căn nhà đó nữa và đang bỏ không. Nên tôi muốn bán căn nhà đó để lấy tiền chi trả sinh hoạt phí cho cuộc sống bên Mỹ. Luật sư cho tôi hỏi đang ở nước ngoài bán nhà ở Việt Nam sẽ như thế nào. Thủ tục bán nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài ra sao. Mong Luật sư tư vấn giải đáp giúp tôi để tôi tìm ra phương án và tiến hành thủ tục được nhanh nhất.
Chào bạn, Luật sư Lâm Đồng rất vui khi nhận được câu hỏi của bạn. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi nhé
Căn cứ pháp lý
- Luật Quốc tịch năm 2008
- Luật đất đai 2013
Quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014) thì
“ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”
Như vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm 2 đối tượng:
– Công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam (Điều 17 Hiến pháp năm 2013)
– Người gốc Việt Nam cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. (Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất gồm:
“6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”;
Theo đó, trường hợp bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Cụ thể, điểm khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định
“2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này…”.
Như vậy, mặc dù đang cư trú ở nước ngoài nhưng bạn vẫn có quyền chuyển nhượng nhà đất của mình cho người khác. Tuy nhiên, cần lưu ý về điều kiện đối với tài sản chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận;
- Không có tranh chấp;
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Ủy quyền bán nhà khi đang định cư ở nước ngoài
Trường hợp không thể tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu không thể về Việt Nam để bán nhà thì bạn có thể ủy quyền cho người khác
Theo như quy định tại Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”
Theo quy định ta có thể thấy khi chủ sở hữu nhà không thể ở Việt Nam để thực hiện các thủ tục bán nhà đất đứng tên mình thì hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác tại Việt Nam để bán nhà đất đó. Việc ủy quyền bán nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó pháp luật chuyên ngành có quy định cụ thể về điều kiện để được bán nhà đất như sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thủ tục bán nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất, nhưng thông thường hai bên chuyển nhượng thường lập hợp đồng đặt cọc.
Bước 2: Công chứng, chứng thực
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Bước 4: Đăng ký sang tên
Chuẩn bị hồ sơ
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền Tiếp nhận, giải quyết. Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến Thủ tục bán nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật sư Lâm Đồng tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến dịch vụ tư vấn thủ tục cho thuê đất, dịch vụ tư vấn thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất, khởi kiện chồng ngoại tình… Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư Lâm Đồng thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm
- Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở riêng lẻ tại Lâm Đồng 2022
- Dịch vụ tư vấn thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Lâm Đồng
- Chiếu phim đồi trụy cho trẻ em xem bị xử lý như thế nào theo quy định 2022?
Câu hỏi thường gặp
Khi thực hiện bán nhà, nếu bên mua đã đủ tiền và hai bên thỏa thuận thực hiện mua, bán luôn thì có thể không cần phải thực hiện đặt cọc. Đồng thời, theo quy định của pháp luật thì đặt cọc cũng không phải thủ tục bắt buộc nếu cá nhân, tổ chức muốn mua bán nhà.
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc bán nhà là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm cho việc mua bán nhà, đất được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định.
Sau khi hai bên đặt cọc, đến đúng thời hạn đã thỏa thuận, bên mua phải giao nốt số tiền còn lại và hai bên thực hiện mua, bán nhà.
Đầu tiên là thù lao công chứng nêu trên (nếu người bán phải nộp),
Thứ hai người bán còn có thể phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân. Đây là khoản thuế mà người bán phải nộp. Tuy nhiên, người bán hoàn toàn có thể thỏa thuận với người mua để người mua nộp khoản tiền này hoặc hai bên có thể thỏa thuận trừ trực tiếp số thuế thu nhập cá nhân vào giá mua bán.
Mức thuế thu nhập cá nhân được tính theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:
– Giá chuyển nhượng khi chỉ bán mình đất là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hợp giá nhà nước quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
– Giá chuyển nhượng khi bán nhà và đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm mua bán.
Tuy nhiên, nếu việc mua bán nhà do vợ, chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau hoặc nếu người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.