Căn cứ pháp lý
Hợp đồng thuê nhà là gì?
Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự thông dụng, là bản thỏa thuận giữa các bên gồm bên cho thuê nhà và bên thuê nhà để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015).
Giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
Trong thực tế có rất nhiều trường hợp, do chưa nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đáp ứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực.
Đồng thời, việc xác lập một hợp đồng thuê nhà ở không phù hợp về hình thức hay nội dung cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho các bên trong hợp đồng gặp nhiều vướng mắc trong việc thực hiện hợp đồng.
Bởi hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý đặc biệt quan trọng như vậy nên việc có thể soạn thảo một hợp đồng thuê nhà ở hoàn thiện là điều thực sự cần thiết.
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở cá nhân
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở, là diện tích nhà dùng để ở mà bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê.
Từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở được định nghĩa như sau:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở được xác định thông qua các yếu tố như diện tích chính để ở và sinh hoạt, diện tích cho công trình phụ như nhà bếp, loại nhà, chất lượng nhà, thiết bị nội thất kèm theo (nếu có).
Để nhà ở có thể tham gia giao dịch thuê nhà ở thì theo quy định tại điều 118 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai);
Thứ hai, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai);
Thứ ba, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
Thứ tư, bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Ngoài ra, đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy định riêng về điều kiện nhà ở cho thuê. Cụ thể:
- Bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.
- Nếu bên cho thuê là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
- Nếu bên cho thuê là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Bên thuê nhà ở là cá nhân nước ngoài thì phải:
- Có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam;
- Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;
- Không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Theo quy định tại Điều 159 Luật nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
- Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân năm 2023
Hướng dẫn cách soạn thảo mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân
Khi điền mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản, bạn lưu ý các vấn đề như sau:
- Thông tin trong hợp đồng phải được điền đầy đủ, chính xác.
- Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014;
- Các bên tham gia hợp đồng phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 119 Luật nhà ở năm 2014;
- Nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014;
- Giá thuê nhà ở và phương thức thanh toán được quy định tại Điều 129 Luật nhà ở năm 2014;
- Thời hạn thuê được quy định tại Điều 129 Luật nhà ở năm 2014.
Cần lưu ý những gì khi lập mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân?
Những người ký hợp đồng
- Với bên cho thuê nhà: Bên cho thuê nhà có thể là hai vợ chồng khi căn nhà cho thuê thuộc tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, có thể là tài sản riêng của cá nhân cũng có thể là tài sản chung của hộ gia đình.
Nếu là tài sản chung vợ chồng thì cần có đầy đủ chữ ký và thông tin về nhân thân như: Họ và tên, năm sinh, CMND hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu (có thông tin về số, ngày cấp, cơ quan cấp), địa chỉ hộ khẩu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại …
Nếu là tài sản của cá nhân thì cần có chữ ký của cá nhân đó kèm thông tin về nhân thân như trên của mình người đó
Nếu là tài sản chung của hộ gia đình cần có chữ ký và thông tin cá nhân của các thành viên trong hộ khẩu
- Với bên thuê nhà: Bên thuê nhà có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
Nếu là cá nhân thì cũng nêu rõ họ tên, năm sinh, thông tin về giấy tờ tùy thân (CMND, căn cước công dân, hộ chiếu), địa chỉ liên lạc, số điện thoại
Nếu là tổ chức thì phải ghi rõ thông tin của công ty đó trên Giấy đăng ký kinh doanh (Mã số kinh doanh, cơ quan cấp, ngày cấp đăng ký lần đầu, ngày thay đổi nội dung đăng ký, địa chỉ trụ sở, người đại diện…) kèm thông tin về người đại diện.
Lưu ý về căn nhà cho thuê và mục đích thuê
- Căn nhà cho thuê: Trong hợp đồng nên mô tả rõ đặc điểm căn nhà cho thuê cùng những trang thiết bị kèm theo. Ngoài ra, nên nêu rõ thông tin về thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Qua đó, để khẳng định tài sản có được phép cho thuê hay không? Người ký hợp đồng thuê nhà có phải là chủ tài sản hay không? Và đề phòng một số trường hợp có thể phát sinh như nhà đang cho thế chấp ngân hàng thì có được có thuê không?
Thông tin này vừa góp phần mô tả chi tiết về đối tượng cho thuê vừa giúp người đi thuê chắc chắn về quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của người cho thuê. Khi đó, người đi thuê có thể chắc chắn về chủ sở dụng căn nhà đang cho thuê có phải người đang thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà với mình không?
- Mục đích thuê: Như đã nói ở trên, mục đích thuê của hợp đồng thuê nhà rất đa dạng và phong phú nhưng bắt buộc phải nêu mục đích thuê cụ thể và chi tiết: thuê nhà trọ, thuê nhà để ở, thuê làm nhà xưởng, thuê làm địa điểm kinh doanh, thuê làm trụ sở, thuê làm kho…
Về thời hạn thuê và gia hạn thuê
– Thời hạn thuê: Phần này nên nêu rõ thời gian thuê là bao nhiêu tháng, năm, bắt đầu từ ngày nào và chấm dứt đến ngày nào. Ngoài ra, cũng nên nêu rõ về thời gian nhận bàn giao cũng như trả nhà theo thỏa thuận.
– Gia hạn thuê: Việc gia hạn thuê có thể có hoặc không tùy vào từng thỏa thuận. Bởi vậy, nếu hai bên có thỏa thuận về việc gia hạn thuê cũng nên ghi rõ vào hợp đồng.
Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng
Đây là một điều khoản vô cùng quan trọng đối với một hợp đồng thuê nhà. Theo đó, khi một bên có ý định đơn phương chấm dứt hợp đồng cần phải có quy định về:
– Thời gian thông báo cho bên còn lại về việc chấm dứt hợp đồng
– Mức phạt khi một bên có ý định phá vỡ hợp đồng
– Chi phí bồi thường hoặc chi phí phát sinh theo thỏa thuận nếu hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng trước hạn
– Hoàn trả lại số tiền thuê (nếu có).
Quy định về giá thuê trong hợp đồng thuê nhà ở cá nhân như thế nào?
- Giá thuê: Nếu giá thuê cố định trong thời gian thuê thì nêu rõ giá cố định trong thời gian thuê là bao nhiêu và đã bao gồm tiền các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật: Điện, nước, môi trường…. hay chưa?
Đặc biệt, người đi thuê cần chú ý đối với giá điện, nước khi đi thuê nhà tại Thông tư số 25/2018/TT-BCT. Cụ thể:
- Nếu thuê nhà có hợp đồng thuê từ 12 tháng trở lên và có đăng ký tạm trú thì chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện hoặc đại diện người thuê nhà ký hợp đồng mua bán điện
- Nếu thuê nhà có hợp đồng thuê dưới 12 tháng và chủ nhà không thực hiện kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt bậc: Từ 101 – 200kWh cho toàn bộ sản lượng điện đo đếm được tại công tơ.
- Tiền đặt cọc thuê nhà: Đây là một điều khoản rất quan trọng trong khi soạn thảo Hợp đồng thuê nhà. Theo đó, phải ghi chi tiết về mức đặt cọc thuê nhà là bao nhiêu và điều kiện để nhận lại cọc sau khi thanh lý hợp đồng.
- Phương thức thanh toán: Có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, có thể thanh toán theo tháng hoặc theo năm hoặc theo nửa năm một lần. Ngoài ra, cũng nên ấn định rõ thời gian sẽ thanh toán tiền thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở cá nhân có phải công chứng không?
Theo Nghị quyết 52/NQ-CP hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp thuê căn nhà có giá trị thuê cao và thời hạn thuê dài nên công chứng để đảm bảo quyền lợi của các bên.
Theo đó, mức phí công chứng Hợp đồng thuê nhà sẽ căn cứ vào tổng số tiền thuê. Cụ thể được quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC như sau:
TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu(đồng/trường hợp) |
1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
7 | Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp) |
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Giải chấp sổ đỏ ở đâu tại Lâm Đồng?
- Dịch vụ giải quyết tranh chấp thừa kế nhà tại Lâm Đồng
- Dịch vụ tư vấn về tranh chấp thừa kế đất tại Lâm Đồng năm 2023
Khuyến nghị:
Luật sư Lâm Đồng tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ làm hợp đồng thuê nhà, đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân” đã được Luật sư Lâm Đồng giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư Lâm Đồng chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ soạn thảo hợp đồng lao động, Xin xác nhận quy hoạch đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Công chứng hợp đồng thuê nhà ở không phải điều kiện bắt buộc nên việc sử dụng hợp đồng thuê nhà ở viết tay hoàn toàn đảm bảo giá trị pháp lý cho bên thuê nhà và cho thuê nhà. Quy định cũ về việc bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn trên 06 tháng đã hết hiệu lực và hiện tại không còn áp dụng.
Do đó khi soạn thảo và giao kết hợp đồng thuê nhà ở các bên chỉ cần chú ý đến 3 điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo Bộ luật dân sự 2015 đó là: Năng lực hành vi của chủ thể hợp đồng; Nội dung thỏa thuận thuê nhà hợp pháp; Và việc thuê nhà được giao kết tự nguyện không bị lừa dối, ép buộc, nhầm lẫn.
Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở cá nhân:
Giao nhà cho bên thuê đúng hạn trong hợp đồng
Bảo đảm cho bên thuê được sử dụng ổn định trong thời hạn thuê
Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận
Khi cho thuê nhà, ngoài việc người đi thuê phải nộp một số tiền thuê nhà kèm theo các khoản phí thì người cho thuê có thể còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu số tiền thu được từ việc cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng.
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, có 2 loại thuế cần phải nộp trong việc ký hợp đồng thuê nhà đó là:
Thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ tính thuế là 5%
Thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ tính thuế là 5%