Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác liên quan đến đất đai (gọi chung là Giấy tờ chứng minh) là cơ sở pháp lý để xác định bất động sản mô tả ở đây thuộc về ai. Giấy chứng nhận này vẫn thường được gọi là sổ đỏ và sổ bột. Trong cuộc sống hàng ngày, chúng ta thường gặp phải những trường hợp sau. Người nước ngoài hỏi mua nhà ở Việt Nam đứng tên mình, người nước ngoài ở đây thường là Việt kiều, sau đó xảy ra tranh chấp giữa ai đứng tên, ai đứng tên. Như vậy, Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp không? Cùng tìm hiểu nhé
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì theo quy định của pháp luật?
Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ) là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Đây có thể là căn cứ để Nhà nước công nhận chủ sở hữu, sử dụng đất.
Pháp luật có cho phép nhờ người khác đứng tên quyền sử dụng đất không?
Căn cứ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, xét ở góc độ pháp lý việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là trái với quy định pháp luật. Ngoài ra, khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận nghĩa là bạn đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó. Trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản đó và bạn sẽ có nguy cơ gặp nhiều rủi ro trong tương lai.
Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp không?
Nhà đất là bất động sản phải đăng ký với Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành không thừa nhận giao dịch “ nhờ đứng tên ” quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, loại giao dịch ngầm này được thiết lập không ít trên thực tế vì những lý do khác nhau. Tập trung vào 2 nhóm đối tượng sau:
1. Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch, điển hình là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.
2. Đối tượng được quyền thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện như cán bộ, viên chức nhà nước vì lo ngại việc công khai, kiểm kê tài sản; Người vướng nợ nần chồng chất, có nguy cơ hoặc đang bị khởi kiện; Người đang bị thi hành án dân sự theo phán quyết có hiệu lực của Tòa; Người không muốn người khác biết việc sở hữu tài sản vì các lý do tế nhị …
Về hình thức, các giao dịch “nhờ đứng tên hộ ” thường được lập thành giấy viết tay, có đủ chữ ký các bên, đương nhiên là không công chứng được. Trường hợp không có giấy viết tay, cũng có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên hộ ” này trên thực tế như bản ghi âm, người làm chứng, sao kê chuyển khoản ngân hàng …
Dưới góc độ pháp lý, các giao dịch “nhờ đứng tên hộ” không phát sinh hiệu lực vì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tiễn xét xử lại cho thấy việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này không đơn thuần như vậy. Có hai trường hợp xảy khi Tòa ra phán quyết:
Trường hợp 1: Tòa công nhận quyền sở hữu nhà đất của nguyên đơn – người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn – người được nhờ đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn. Nếu không tự nguyện thực hiện, nguyên đơn có thể đơn phương sử dụng bản án làm căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất theo quy định pháp luật. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng giá nhà đất thì nguyên đơn phải hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.
Trường hợp 2: Tòa không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn phải trả lại tiền mua nhà cho nguyên đơn và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa giải quyết vụ án. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng giá trị nhà đất thì cấn trừ phần tiền này ra.
Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là trong cả hai trường hợp trên, Tòa thông thường đều trực tiếp hoặc gián tiếp tuyên bố giao dịch “Nhờ người khác đứng tên ” vô hiệu nhưng lại công nhận thỏa thuận của các bên trong giao dịch này.
Chúng tôi xét thấy quan điểm xét xử của Tòa là đúng và công bằng, xuất phát từ thực tiễn cuộc sống. Nhưng hiện tại đang thiếu quy định rõ ràng về vấn đề này trong hệ thống luật để Tòa có thể căn cứ vào đó, có một lập luận vững chắc và thống nhất hơn trước khi đưa ra phán quyết cuối cùng.
Còn trường hợp tranh chấp xảy ra khi người “đứng tên hộ” chuyển nhượng nhà đất cho người thứ ba thì hiện tại, pháp luật quy định đã rõ ràng. Nếu giao dịch đã được thực hiện, nhà đất đã sang tên người thứ ba thì người “nhờ đứng tên hộ” không thể khởi kiện đòi tài sản từ người thứ ba hay người “đứng tên hộ” được mà chỉ có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng đối với người được “nhờ đứng tên hộ” thôi.
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về Hợp đồng nhờ đứng tên quyền sử dụng đất có hợp pháp không?. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới trích lục khai sinh, sang tên sổ đỏ, xác nhận tình trạng hôn nhân với người nước ngoài, hoặc vấn đề khác như soạn thảo hợp đồng lao động, giấy khai sinh có công chứng được không… thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư Lâm Đồng để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Hãy liên hệ qua hotline: 0833.102.102
Mời bạn xem thêm
- Chống đối cán bộ thu hồi đất có bị phạt tù không năm 2022?
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Lâm Đồng
- Chiếu phim đồi trụy cho trẻ em xem bị xử lý như thế nào theo quy định 2022?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Việc nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức lách luật đối với một số đối tượng không được phép sở hữu quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như đã nói thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nên việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có nhiều rủi ro như:
– Nếu người được nhờ có ý định chiếm đoạt tài sản. Vì về mặt pháp lý, đây là tài sản của họ, được Nhà nước công nhận nên họ có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt theo quy định;
– Nếu người đứng tên hộ có nghĩa vụ phải thực hiện với người thứ ba hoặc với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì Sổ đỏ rất có thể sẽ trở thành tài sản phải thi hành án;
– Nếu người đứng tên hộ chết thì tài sản đó đương nhiên trở thành di sản của người đã chết và được chia thừa kế theo quy định;
– Nếu tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, vợ hoặc chồng của người đứng tên hộ yêu cầu ly hôn và chia tài sản chung vợ chồng thì tài sản sẽ được chia cho vợ, chồng người này…
Như vậy, khi xảy ra các trường hợp trên sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ người khác đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên bất động sản
Để mua nhà đất với giá ưu đãi, có chiết khấu hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến khách hàng gặp không ít rủi ro, thậm chí mất cả tình lẫn tiền.
– Nguy cơ mất trắng tài sản khi mua đất nhờ người khác đứng tên
Rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất là khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì bạn hoàn toàn có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tụng rất mệt mỏi.
– Không có bất cứ quyền hạn nào đối với bất động sản nhờ đứng tên đất
Như đã nói ở trên, người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào.
– Không được bồi thường khi bất động sản bị thu hồi
Trong trường hợp nhà nước thu hồi lại bất động sản và nếu đủ điều kiện để nhận bồi thường thì chỉ người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường. Bạn sẽ không có bất cứ quyền lợi gì cả.
2.4. Tài sản bị kê biên khi người được nhờ đứng tên đất có nghĩa vụ với bên thứ ba
Nếu người mà bạn nhờ đứng tên có nghĩa vụ tài sản với bên thứ ba. Ví dụ như họ đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyến thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Và nguy cơ mất tài sản của bạn là có thể xảy ra.